Vers une hausse du taux d’endettement et un allongement de la durée maximale de prêt ?

Un marché de l’immobilier en berne


La remontée rapide des taux d’emprunt, qui a suivi une longue période de flambée des prix de l’immobilier, a fortement freiné le marché. Acquéreurs et vendeurs se regardent aujourd’hui en chien de faïence. 


De leur côté, les acheteurs sont, au choix, refroidis par la remontée des taux, exclus de l’emprunt ou attentistes, pariant sur des prix à la baisse. De l’autre, les propriétaires hésitent à vendre tant qu’ils n'ont pas eux-mêmes trouver un nouveau bien, évitant ainsi de devoir souscrire un prêt relais ou ils attendent que le marché immobilier leur redevienne plus favorable. 


Une production de crédits immobiliers en forte baisse


Ainsi, le marché de l’immobilier français a subi un sérieux coup de frein, après des années record. Les chiffres consacrés au financement des projets immobiliers des ménages en attestent. 


Selon les chiffres de la Banque de France, le montant des nouveaux crédits immobiliers est passé de 18,5 milliards d’euros en octobre 2022 à seulement 13,7 milliards en mars 2023, soit une chute de 26 % en l’espace d’un semestre. Dans le même temps, le taux moyen de ces mêmes prêts est passé de 1,77 % à 2,52 %. 


Afin d’obtenir le meilleur taux d'intérêt, la mise en concurrence entre établissements bancaires devient de plus en plus difficile. Il ne reste aux emprunteurs que le taux d’assurance sur lequel jouer pour regagner quelques points de capacité d’emprunt. 


Certains professionnels de l’immobilier ont proposé au gouvernement de systématiser dans les nouveaux contrats de prêts leur portabilité ou leur transférabilité, pendant une durée déterminée. En pratique, le vendeur disposerait d'un délai, par exemple, de dix ans :


  • pour conserver le bénéfice de son taux d’emprunt initial afin d'acquérir une nouvelle résidence principale,
  • pour faire bénéficier l’acquéreur de son bien.


Des durées des prêts de plus en plus longues


Les fortes hausses des prix des dernières années et la remontée rapide des taux d’emprunt doivent également se conjuguer avec les conditions d’octroi des prêts. Le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) a imposé, depuis le 1er janvier 2022, de nouvelles obligations aux banques. Celles-ci ne peuvent plus accorder de crédits dont la charge dépasserait 35 % des revenus de l’emprunteur, ni dont la durée excéderait 25 ans


Si auparavant certains acquéreurs au budget serré parvenaient à accéder à la propriété en jouant sur leur taux ou durée d’endettement, cette flexibilité est aujourd’hui mise à mal. La durée moyenne des prêts pour l’acquisition d’une résidence principale, qui était tombée en janvier 2018 à 260 mois, est remontée en mars 2023 à 277 mois. Les acquéreurs s’endettent donc, en moyenne, deux ans de plus. 


Les normes établies par le HSCF contre le surendettement sont aujourd’hui perçues comme un obstacle à l'activité, notamment par les professionnels de l’immobilier. Même si le calcul du taux d’usure, qui bloquait nombre d’acquéreurs ces derniers mois, est désormais révisé mensuellement, cela ne suffit pas. 


Le HCSF estime que les mesures strictes d’octroi des prêts n’ont pas joué « de rôle significatif dans le ralentissement du crédit ». Selon l’institution, «  il ne s’agissait pas en effet de rendre le crédit plus rare, mais de le rendre plus sûr ».


Vers un assouplissement des conditions d'octroi des crédits ?


Le Ministère de l’Économie réfléchit ainsi à assouplir l’octroi des crédits immobiliers, afin de relancer le marché. Début avril, Bercy a indiqué être prêt à ouvrir des discussions pour assouplir les conditions d’octroi des prêts, à la demande notamment de fédérations d’agents immobiliers ou de courtiers. 


Les services du Ministère de l’Économie se pencheraient ainsi, en ce moment, sur la révision de deux paramètres : le taux d’endettement et la durée de remboursement. L’objectif, c’est d’éviter l’arrêt complet du marché immobilier. 


En revanche, la Banque de France a fait savoir, dans une note publiée début avril, qu’un assouplissement « risquerait de pousser nombre de ménages vers des situations de surendettement ». 


« Ce serait le plus mauvais moment pour le faire, alors que l’endettement des ménages français, à 66 % du PIB, est déjà supérieur au reste de la zone euro et à tous nos grands voisins », ajoute la banque centrale, considérant que le financement de l’immobilier, tel qu’il est, demeure « sain » et constitue « une base du développement durable de ce secteur ».