1. Mieux vaut acheter que louer
Vrai et faux. Cela dépend, d'abord, du rapport entre le pouvoir d'achat immobilier des ménages et de leur "pouvoir locatif" dans la ville ciblée. Dans les territoires où les prix immobiliers sont élevés, comme c'est le cas à Paris, "La location permet d'accéder à des biens aux prestations supérieures à celles qu'on pourrait avoir à l'achat, notamment de plus grandes superficies", confirme Ludivine Guillot, conseillère iad sur la ville d'Ablon-sur-Seine et ses alentours. Tout dépend également de votre projet de vie : souhaitez-vous rester longtemps dans le même logement ou projetez-vous de déménager dans les années à venir ? Si vous envisagez de partir, mieux vaut peut-être différer votre achat immobilier et acquérir votre résidence principale dans votre région de destination, afin d'éviter, notamment, de régler deux fois les frais de notaire, qui peuvent alourdir le coût global de l'opération. Il faut également prendre en compte les charges qu'induisent un achat immobilier, comme la taxe foncière à acquitter.
2. Mieux vaut emprunter la somme maximale quand on achète un bien immobilier
Vrai et faux. Emprunter la somme maximale ou mettre davantage d'apport ? Tout dépend du niveau des taux d'intérêt. En période de taux bas, il peut être plus judicieux d'emprunter au maximum et de placer ses liquidités dans des actifs rémunérateurs. "Il est plus raisonnable de se laisser une marge de sécurité pour faire face aux éventuelles dépenses de la vie que de mettre tout son apport : travaux, naissance, mariage, séparation, décès…", prévient Ludivine Guillot, qui conseille également de se ménager une certaine "souplesse" afin de "réaliser un investissement immobilier" dans le futur.
Vrai et faux. "Plus le bien immobilier met du temps à se vendre, moins il se vendra cher", rappelle la conseillère iad. Outre cette dépréciation qui peut advenir avec le temps, un bien immobilier qui ne se vend pas engendre aussi des coûts pour son propriétaire : taxe foncière et charges de copropriétés par exemple.
3. Faire appel à un agent immobilier coûte plus cher que vendre en direct
Ainsi, même si le professionnel de l'immobilier applique des honoraires, son intervention peut conduire à une commercialisation plus rapide. Surtout dans des territoires où le marché immobilier n'est pas forcément dynamique, et le rapport de force pas à l'avantage des vendeurs. "Le professionnel de l'immobilier va pouvoir mobilier son fichier d'acquéreurs potentiels, prêche (forcément) la mandataire. Et si le bien ne se vend pas en off market, recourir à une diffusion massive sur les plateformes. Il va également procéder à une qualification des acquéreurs en amont et vérifier la solidité du financement. Enfin, l'agent ou le mandataire jouera les intermédiaires en cas de négociation pour maximiser les chances d'aboutir à une transaction."
5. Pour mieux vendre son bien, mieux vaut engager des travaux avant sa mise sur le marché
Vous pouvez par ailleurs investir dans un autre lieu que dans la ville dans laquelle vous vivez. Un atout si les prix immobiliers y sont élevés. Misez toutefois sur des marchés qui ne vous sont pas complètement étrangers : quel que soit le domaine, vous aurez davantage de chances de réussir votre investissement si vous vous lancez dans un environnement que vous maîtrisez. Par ailleurs, ne sous-estimez pas les contraintes que peuvent induire un investissement locatif réalisé loin de votre résidence principale. Pour vous éviter des tracas, vous aurez peut-être intérêt à envisager la mise en gestion locative de votre bien.
Vrai et faux. "Il est plus facile d'investir avant d'acheter sa résidence principale qu'après !", estime Ludivine Guillot. "Quand on achète sa résidence principale, en général, on va au maximum de sa capacité d'emprunt", explique-t-elle. L'acheteur se retrouve alors bloqué sans pouvoir faire d'autres achats. "L'avantage de faire un premier investissement, c'est que les revenus locatifs seront ajoutés à votre salaire", poursuit la conseillère iad. Généralement, la banque considère que 80% des loyers versés constituent bel et bien un revenu supplémentaire. Evidemment, le loyer doit couvrir l'ensemble des charges, emprunt compris.
4. L'investissement locatif est une mauvaise idée lorsqu'on n'est pas encore propriétaire de sa résidence principale
Vrai et faux. Certains acheteurs ont du mal à se projeter. Dans ces conditions, cela peut valoir le coup d'utiliser la technique du home-staging, mais sans engager trop de frais. Ludivine Guillot conseille pour sa part à ses clients de se poser la question suivante : "Est-ce que les rénovations que je vais engager vont permettre d'augmenter la valeur du bien, de vendre plus vite ou d'élargir le champ des acquéreurs potentiels ?". Idem pour les travaux d'amélioration énergétique : mieux vaut parfois présenter des devis, et donc "perspective d'amélioration selon les travaux", plutôt que de les faire réaliser avant son départ. Quitte à ajuster un peu le prix de vente du bien en conséquence.
6. Les enchères immobilières permettent de faire de bonnes affaires
Vrai et faux. "Les enchères ne permettent pas toujours de faire de bonnes affaires, mais elles donnent quand même davantage d'opportunités d'en réaliser !", assure Ludivine Guillot, les montants de mise à prix étant généralement inférieurs aux prix du marché. Attention toutefois à ne pas se laisser emporter par le mécanisme de l'enchère et à surpayer un bien par rapport au prix du marché.
7. On revend toujours plus cher que ce qu'on a acheté
Faux. Le jour de l'acquisition, il est difficile de savoir si on fera une plus-value dans le futur. "L'évolution des prix immobiliers dépend de très nombreux facteurs : le climat social et économique, les taux bancaires, l'offre et la demande sur le marché à un instant T, la dégradation de l'environnement ou encore l'état du bien", explique Ludivine Guillot. Si des constructions fleurissent autour de votre logement par exemple, cela peut impacter la valeur à la revente. Les villes qui remplacent les anciens bâtiments délabrés par des constructions neuves modifient aussi le marché. Le neuf apporte des prestations supplémentaires par rapport à l'ancien, telles que des balcons ou des parkings :"Si vous avez acheté un bien ancien il y a 20 ans, il ne correspond peut-être plus à la majorité du marché et aux attentes des acquéreurs".
8. L'investissement locatif est toujours un pari gagnant
Faux. "Tout investissement comporte des risques. Il faut bien acheter, c'est-à-dire à la bonne valeur du marché, mais surtout définir son objectif", conseille l'agent iad. Cet investissement a-t-il seulement pour but de vous aider à constituer un patrimoine ? Poursuivez-vous une stratégie de rendement ? Souhaitez-vous que cet investissement soit aussi défiscalisant ? "Chaque démarche est différente et va nécessiter une étude précise", insiste-t-elle. Avant de vous lancer dans l'investissement locatif, prenez en compte toutes les dépenses qui s'imposent généralement à un propriétaire :
- L'imposition sur les loyers perçus ;
- Les charges de copropriété et les taxes, foncières ou de comptabilité dans certains cas ;
- Les travaux d'entretien du bien ;
- Le coût d'un gestionnaire locatif, le cas échéant ;
- L'emprunt bancaire à rembourser.
"Pour un bon investissement, vous devez comparer toutes les sommes qui sortent et celles qui rentrent, et prévoir de la trésorerie" pour supporter les charges ci-dessus et les aléas de la vie : un mauvais payeur, une vacance locative, des travaux inattendus, etc.
9. Les dispositifs défiscalisants sont toujours intéressants
Faux. Il existe une panoplie de solutions, comme les lois Pinel, Malraux, Denormandie, Censi-Bouvard, Girardin, LMNP, etc. Chacune présente des "avantages et des inconvénients qu'il faut connaître et mesurer", rappelle Ludivine Guillot. Par exemple, dans le cadre de la loi Pinel, vous achetez un bien neuf et "sa valeur va forcément se déprécier. Ainsi, il est rare de le revendre aussi cher qu'on l'a acheté". De plus, vous devez respecter "des conditions pour la mise en location", une durée d'investissement minimum de "6, 9 ou 12 ans" et "un certain montant de loyer". Le contrat est ferme et vos options de sortie en cours de route sont très limitées. Si vous décidez de revendre avant la fin de l'engagement, l'avantage fiscal est remis en cause.
10. Mieux vaut attendre la bonne conjoncture pour se lancer
Faux. "Il n'y a pas de bonne ou de mauvaise conjoncture", lance la mandataire, qui conseille "d'investir dans la pierre le plus tôt possible". Si vous vendez moins cher que prévu parce que le marché a baissé, vous rachèterez aussi moins cher, et vice versa. L'avenir sera toujours incertain. À force d'attendre, vous pourriez ne jamais devenir propriétaire et passez à côté du bien de vos rêves ! "Plus tôt on investit, plus tôt ça rapporte", ponctue la conseillère !
Source immobilier.lefigaro.fr
