Surface habitable : calcul et pièces comptabilisées

Surface habitable : calcul et pièces comptabilisées

Qu'est-ce que la surface habitable ?

La loi Boutin définit la surface habitable comme la surface de plancher construite d'un logement, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et escaliers, gaines, embrasures de portes et fenêtres ainsi que des parties d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre. Cette surface habitable correspond donc, comme son nom l'indique, à l'espace qui est réellement disponible pour les occupants. La différence avec la superficie Carrez, c'est que la surface habitable ne tient pas compte des combles non aménagés, des sous-sols (dont les caves), des remises (dont les garages), des terrasses, loggias, balcons, vérandas, locaux communs et autres dépendances des logements.

Comment se calcule la surface habitable d'une maison ?

Pour calculer la surface habitable d'une maison, il faut d'abord déterminer les pièces qui peuvent entrer dans le calcul (cuisine, salle de bain, chambres, salon, WC, combles aménagés...). Puis, dans chacune de ces pièces, il convient de multiplier la largeur par la longueur afin d'arriver à un résultat en mètres carrés. Ce sont ces résultats additionnés qui permettent d'obtenir la surface totale habitable d'une maison.

Quelle est la différence entre surface habitable et surface Carrez ?

À la différence de la surface habitable, la surface Carrez prend en compte, en plus de la surface du bien, celle des parties annexes du logement, comme la cave, le parking, le garage, les combles, le grenier, les réserves et les remises. Lorsqu'ils sont aménagés, les combles entrent dans le calcul de la surface habitable. En toute logique, la surface habitable est donc toujours inférieure à la surface Carrez, dite " surface privative ".

Surface de plancher et surface habitable

Utilisée en cas de construction, notamment pour obtenir un permis de construire, la surface de plancher est calculée en additionnant la superficie des planchers de chaque niveau, qu'ils soient clos ou couverts, et dont la hauteur de plafond excède 1,80 mètre. Dans le calcul de la surface de plancher, l'épaisseur des murs extérieurs et l'épaisseur des matériaux isolants ne sont pas comptabilisés. Contrairement à la surface habitable, la surface de plancher prend en compte plusieurs éléments additionnels comme les murs intérieurs ou les vérandas.

Est-ce que le garage fait partie de la surface habitable ?

Comme la cave ou les combles non aménagés, le garage d'un logement n'est pas considéré comme une surface habitable car il s'agit d'un local exclusivement destiné au stationnement de véhicules. Y compris si les occupants sont obligés de passer par leur garage pour accéder à leur maison. La seule exception, c'est lorsque le garage a été aménagé en pièce habitable, c'est-à-dire qu'il a été isolé, qu'il dispose de fenêtres...

Surface habitable et placard intégré : quelles sont les règles ?

Comme un cellier ou une buanderie, un placard peut être pris en compte dans le calcul de la surface habitable, s'il réunit deux conditions. La première, c'est qu'il doit être situé à l'intérieur du logement, c'est-à-dire que l'occupant ne doit pas être obligé de sortir de chez lui pour y accéder. La seconde, c'est qu'il doit mesurer au minimum 1,80 mètre de hauteur. Si ces deux critères sont réunis, un placard peut donc augmenter la surface habitable d'un logement.

Surface habitable et couloir : quelle prise en compte ?

Tout comme une salle de bain, une cuisine ou un placard, un couloir peut être pris en compte dans le calcul de la surface habitable. Sa hauteur sous plafond (c'est-à-dire la hauteur entre le sol plancher et le premier obstacle en hauteur type plafond ou avancée) doit toutefois être supérieure à 1,80 mètre. C'est la seule condition à réunir pour qu'il soit intégré au calcul de la surface habitable.

Surface habitable et buanderie : comment la compter ?

Au même titre qu'un cellier, qu'un débarras ou qu'un séchoir, une buanderie est comptabilisée dans le calcul de la surface habitable d'un logement. Les deux seules conditions à réunir sont que cette buanderie soit une pièce située à l'intérieur du logement (donc qu'il n'y ait pas besoin de passer par l'extérieur du logement pour y accéder) et que sa hauteur sous plafond soit supérieure à 1,80 mètre.

Surface habitable et escalier : quelles règles de calcul ?

Dès lors que leur hauteur sous plafond est supérieure à 1,80 mètre, les escaliers sont inclus dans le calcul de la surface habitable d'un logement. Attention, la cage d'escalier, les marches et les rampes d'accès ne sont pas prises en compte par la législation. Seule la superficie située en dessous d'un escalier intérieur est donc comptabilisée dès lors que cet espace n'est pas fermé.

Erreur de surface habitable et achat de maison individuelle : que faire ?

Dans le cadre de l'achat d'une maison individuelle, le calcul de la surface habitable est le même que pour un appartement ou une autre forme d'habitation. Cependant, la surface Carrez n'est pas toujours spécifiée dans les documents relatifs à la vente d'une maison individuelle. En cas d'erreur de plus de 5% par rapport à la surface mentionnée dans l'acte, l'acheteur peut demander une diminution proportionnelle du prix de vente dans un délai d'un an à compter de sa signature.

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