Qu'est-ce qu'une vente de bien en usufruit ?
La vente de bien en usufruit désigne deux acteurs importants : le nu-propriétaire et l'usufruitier. Le premier, comme son nom le suggère, possède le bien mais ne peut en jouir. La seconde personne, l'usufruitier, possède quant à elle la jouissance du bien jusqu’à sa mort (elle peut habiter dans le logement ou le louer) et doit également en assurer l'entretien. La propriété n’est donc pas pleine c'est que l'on appelle un démembrement de propriété. La vente d’un bien en usufruit implique par conséquent l’accord tacite des deux parties intéressées. Ces grands principes sont détaillés dans les articles 578 à 624 du Code civil. Le produit de la vente est ensuite partagé selon la valeur de la nue-propriété et celle de l’usufruit, elles sont déterminées en fonction de l'âge de l'usufruitier, d'après un barème fixé par l'administration fiscale (article 669 du Code général des impôts). À noter que l'usufruit concerne aussi bien les biens immobiliers que les biens mobiliers comme les portefeuilles de titres.
Comment se passe la vente d'un bien en usufruit ?
Plusieurs scénarios sont possibles au moment de la vente d’un bien en usufruit. Le nu-propriétaire et l'usufruitier peuvent vendre leur bien d’un commun accord. Ils cèdent leurs droits respectifs en même temps, c'est ce que l'on appelle une vente simultanée ou cession conjointe (conformément à l'article 621 du Code civil). Si l'une des deux parties souhaite vendre son quote-part, elle recevra une plus-value correspondante à sa part. Si le cédant est l'usufruitier, celui-ci a le droit de vendre son usufruit seulement avec l’accord préalable du nu-propriétaire. Dans le cas où le nu-propriétaire décide de vendre son bien, il doit demander l'accord de l’usufruitier, ce dernier conserve alors l’usufruit du bien. La vente d'un bien démembré ne peut se faire sur l'initiative d'une seule des deux parties.
Quelle plus-value pour la vente d'un bien en usufruit ?
La plus-value immobilière d'une vente en usufruit est déterminée par la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition. Elle dépend de l’âge de l’usufruitier et de la durée de détention du bien, l'usufruit peut être temporaire (établi par une durée fixe) ou viager (il s'éteint donc à la mort de son titulaire, l'usufruitier). Ainsi, plus l’usufruitier est jeune, plus la valeur de l’usufruit est importante. La plus-value est donc différente pour les deux acteurs. En fonction de l’âge de la personne, la vente peut être plus ou moins intéressante, il faudra alors aviser au cas par cas, selon le taux de rendement du bien et l'espérance de vie de l'usufruitier.
Quelle répartition du produit en cas de vente d'un bien en usufruit ?
Détaillé à l'article 669 du Code général des impôts, la valeur de l'usufruit, qui est dégressive, est déterminée en fonction de l’âge de l’usufruitier. Si ce dernier a moins de 21 ans révolus, la valeur de l’usufruit est de 90% de la valeur globale du bien vendu. Lorsque l'usufruitier a 61 ans, la valeur de l'usufruit et de la nue-propriété sont toutes les deux égales à la moitié (elles valent donc 50%). Si l'usufruitier a plus de 91 ans, alors la valeur de l'usufruit représentera 10%.
La répartition du prix de la vente sera faite en fonction de ces pourcentages respectifs. À cela sont soustraits les abattements fiscaux qui, eux, dépendent de la durée de détention du bien. Dans le cadre d'une vente en usufruit temporaire (constitué pour une durée fixe), la valeur de la part de l'usufruitier est estimée à 23% de la propriété entière, et cela pour des périodes de dix ans, sans fraction et sans égard par rapport à son âge. Ainsi, on obtient 23% de 0 à 10 ans, 46% de 11 à 20 ans et 69% de 21 à 30 ans.
Vente d'un bien en usufruit et succession : comment ça marche ?
Lors du décès de l'usufruitier, le bien en usufruit revient à son
conjoint survivant, à condition que le couple était marié. Dans le cas
où le couple était en union libre (concubins ou pacsés), le conjoint
survivant ne peut pas prétendre à ces droits de succession
sans dispositions testamentaires l'incluant expressément. Sa situation
sera alors déterminée par les proches du défunt (ses ascendants et ses
descendants). Lorsqu'aucune disposition testamentaire ou légale n'a été
définie, les droits de succession sont répartis équitablement entre les
enfants et le conjoint survivant, ils sont calculés en fonction de la
valeur des parts respectives de l’usufruit et de la nue-propriété. Si le
ménage avait des enfants en commun, par exemple, le conjoint survivant
dispose d'un délai de 3 mois pour choisir entre la pleine propriété d'un
quart de la succession, ou alors la totalité de l'usufruit. Les
nus-propriétaires, quant à eux, ne deviennent pleinement propriétaires
qu’au décès du dernier conjoint survivant. À ce moment-là, ils n’ont pas
à payer de droits de succession et peuvent disposer du bien. Comme la
transmission et la conservation de l'usufruit après le décès de
l'usufruitier sont des notions difficiles à appréhender, il est souvent
utile de faire appel à un notaire ou un avocat pour gérer les droits de
succession.
