L'immobilier reste le placement préféré des Français. Au-delà de leur résidence principale, ils sont de plus en plus nombreux à se constituer un véritable patrimoine immobilier. En effet, quelque soit vos revenus, même modestes il est possible de se construire un patrimoine immobilier. La Bonne Pierre Conseil, spécialiste de l’immobilier loué en France, vous révèle ses secrets pour développer votre capital immobilier.
Qu’appelle-t-on “patrimoine immobilier” ?
Le patrimoine immobilier d’un ménage ou d’un individu est constitué de l’ensemble des biens immobiliers qu’il possède. Cela comprend la résidence principale, si l’individu est propriétaire, les résidences secondaires ainsi que l’ensemble des biens loués quelle que soit leur nature (appartement, maison, parking, local commercial etc). Il comprend aussi certains droits comme l’usufruit, l'hypothèque ou encore la nue-propriété. Le patrimoine immobilier est différent du patrimoine financier qui lui se compose de placements boursiers, de l’épargne, des obligations ou encore des assurances vie.
Pourquoi vouloir se créer un patrimoine immobilier ?
Plusieurs facteurs peuvent motiver la création d’un patrimoine immobilier. 61 % des Français qui choisissent d’investir dans la pierre souhaitent profiter de revenus locatifs. Pour 15 % des investisseurs, c’est la perspective d’une plus-value immobilière qui les motivent. En effet, ce placement de moyen ou long terme peut servir à préparer un projet d’avenir comme une retraite, des études ou une expatriation. Enfin, certains font le choix de se créer un patrimoine immobilier dans le but de léguer un héritage à leurs enfants.
Développer son patrimoine immobilier : augmenter sa capacité d’emprunt pour investir dans plusieurs biens
Pour se créer un patrimoine immobilier, il est possible d’agir sur plusieurs leviers afin de se constituer un capital solide et rémunérateur. L’investissement immobilier est souvent synonyme de besoin de financement sauf si on dispose des liquidités suffisantes. Cette capacité d’emprunt se calcule selon les revenus, les charges (dont les remboursements de crédit en cours) et l’apport en capital. Lorsqu’on possède déjà une résidence principale, le fait d’avoir soldé ce crédit débloque une capacité d’emprunt supérieure. De même, disposer de revenus locatifs venant d’autres biens immobiliers sécurise les établissements de crédit qui accordent plus facilement des prêts. L’emprunt permet surtout de bénéficier d’effets de levier car il permet d’augmenter la capacité d’investissement : même avec un apport faible, il est possible d’acquérir un bien immobilier.
Cependant, l’accès à un financement peut être contraint si le profil de l’investisseur ne rassure pas les banques. Plusieurs solutions peuvent néanmoins contribuer à l’obtention d’un prêt, mais elles ne sont pas toujours simples à mettre en place :
- Diminuer ses charges en soldant des crédits par exemple.
- Augmenter son apport personnel.
- Augmenter la durée de l’emprunt (à noter que les banques vont rarement au-dessus de 20 ans).
- Mettre sa résidence principale en garantie (IPPD = Inscription en Privilège de Prêteur de Deniers). Cette solution peut s’avérer risquée puisqu’en cas d’insolvabilité du propriétaire, il perd sa résidence principale qui sera saisie pour rembourser son emprunt. De plus, elle n’est envisageable que s’il n’existe pas de crédit en cours pour la résidence principale.
- Penser au prêt in fine qui permet de rembourser chaque mois les intérêts avec des mensualités faibles mais de ne rembourser le capital emprunté qu’à échéance.
L’augmentation de sa capacité d’emprunt dépend aussi de facteurs comme le taux d’usure ou le taux d’intérêt. Elle va également dépendre du patrimoine financier de l’investisseur : plus ce dernier est important, plus ses capacités de remboursements sont fortes et donc, plus les banques prêteront facilement. Chaque cas doit être étudié avec minutie pour déterminer les meilleurs leviers, c’est pourquoi faire appel à des conseillers en immobilier et en financement est essentiel pour bien préparer son investissement.
Cibler correctement les biens dans lesquels investir pour se constituer un patrimoine rémunérateur
Le bon ciblage des biens dans lesquels investir est essentiel pour se créer un patrimoine immobilier rentable. Les motivations ainsi que le budget et la localisation doivent être pris en considération pour construire un projet global de développement de patrimoine.
Etudier l’état du marché locatif des localités ciblées
Pour investir dans le locatif et s’assurer des revenus réguliers, l’étude du marché de la location est nécessaire. Plus ce dernier est tendu dans une localité, plus l’opportunité de louer facilement est forte. Il est également important de se renseigner sur les prix de l’immobilier et leurs évolutions afin de calculer le rendement potentiel et envisager une plus-value future. Cette analyse doit aussi être faite au niveau des quartiers. Un investissement en centre-ville n’aura pas le même rendement qu’un investissement en périphérie. La rentabilité attendue dépend fortement des quartiers, de leurs infrastructures et de la demande locative dans ces derniers.
Pour obtenir un calcul précis du rendement d’un bien immobilier, l’idéal est d’investir dans un bien déjà loué. Le loyer étant déjà connu, il est facile de connaître la rentabilité nette de son investissement. De plus, cette situation rassure souvent les banques puisque le rendement potentiel n’est pas un estimation mais bien réel. Le bien étant déjà loué, le nouveau propriétaire est dispensé de recherche de locataire et la vacance locative totalement absente.2
Choisir la typologie de logement
Les appartements
Les petites surfaces (studio et T1) proposent souvent des rendements importants car les prix des loyers au mètre carré sont plus forts. Mais attention, ce n’est pas le cas dans toutes les communes ! Les conditions sine qua non pour qu’un tel investissement soit rentable sont l’état du marché de la location ainsi que le profil des locataires. Il est essentiel de veiller à ce que les locataires soient solvables. Les T2 et T3 sont souvent loués pour de plus longues périodes et les turn-over y sont moins importants. 0
Les maisons
Les maisons peuvent être aussi de bons investissements. Les locataires sont souvent des familles qui ne peuvent pas accéder à la propriété. Contrairement à ce que l’on pourrait penser, les maisons se louent facilement. Pour doper les rendements, cibler une maison excentrée d’environ 90 m² peut valoir le coup, surtout si le propriétaire entame des travaux avant la mise en location.
Les immeubles de rapport
Les immeubles de rapport permettent d’avoir plusieurs appartements à louer au même endroit. Il n’y a qu’un seul propriétaire pour l’ensemble . Les parties communes sont également propriété de l’acheteur qui doit donc les entretenir. Mais l’immeuble de rapport permet d’obtenir des revenus locatifs variés et réguliers et couvrir facilement les turn-over locataires potentiels ainsi que les charges de gestion.
Pourquoi acheter un immeuble de rapport ?
L’immobilier d’entreprise
L’immobilier d’entreprise permet de débloquer des avantages fiscaux. Il s’agit surtout d’un type de bien à appréciation de long terme. Le retour sur investissement est attractif. L’offre est diversifiée et l’immobilier d’entreprise est souvent concerné par des baux de long terme, ce qui sécurise l’investissement.
En savoir plus sur l’investissement dans l’immobilier d’entreprise
Parking et boxes
Les parkings et boxes restent des investissements très rentables dans les centres-villes et les quartiers anciens. Nombreux sont les résidents à la recherche d’un endroit pour garer leur véhicule afin d’éviter le stationnement public souvent très cher. L’avantage de ce type de biens est aussi le prix bien moins important que pour un logement.
Mixer les stratégies
Pour se créer un patrimoine immobilier, mixer les stratégies d’investissement permet d’assurer des revenus variés. Il est ainsi possible d’investir dans un logement neuf pour obtenir des revenus locatifs forts rapidement et d’investir dans un bien ancien à rénover dans le but de tirer une plus-value à la revente. La location saisonnière ou d’un logement meublé peuvent aussi être envisagées pour diversifier davantage les revenus.. Dans tous les cas, le meilleur moyen de réaliser un investissement rentable et se créer un patrimoine immobilier est de se faire accompagner par un professionnel. Un expert en finance et gestion de patrimoine, comme un mandataire La Bonne Pierre, pourra développer différentes stratégies d’investissement, aider à doper la capacité d’emprunt et surtout repérer les bonnes opportunités.
Sources : bfmtv.com / www.labonnepierre.com
